Contrato de aluguel: o guia completo para locador e locatário

1 O que é um contrato de aluguel

O contrato de aluguel — juridicamente chamado de contrato de locação — é o acordo pelo qual uma pessoa (o locador, dono do imóvel) cede a outra (o locatário, o inquilino) o uso de um imóvel por tempo determinado, mediante o pagamento de um aluguel.

Quando o imóvel se destina à moradia, fala-se em locação residencial, regida pela Lei nº 8.245/91 (a Lei do Inquilinato) e, de forma complementar, pelo Código Civil. As partes de um contrato de aluguel costumam ser:

• Locador: o proprietário (ou quem tem poderes para alugar) o imóvel.
• Locatário: quem aluga e vai morar no imóvel.
• Fiador (opcional): quem garante o pagamento, caso o locatário não pague.

Um bom contrato define com clareza o imóvel, o valor e a forma de pagamento, o prazo, a garantia, o índice de reajuste, quem arca com cada encargo e o que acontece em caso de atraso, saída antecipada ou descumprimento.

2 A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, é a norma que regula as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela trata dos direitos e deveres de locador e locatário, das garantias, do reajuste, das hipóteses de retomada do imóvel e do processo de despejo.

Por ser uma lei protetiva e, em boa parte, de ordem pública, várias de suas regras não podem ser afastadas pela vontade das partes. Por exemplo: não se pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, nem cobrar aluguéis adiantados como regra. É por isso que um modelo bem redigido, que respeita a lei, protege os dois lados.

3 Por que um bom contrato importa

Um contrato bem feito não é burocracia — é a sua segurança. Ele:

• Previne conflitos: deixa por escrito o que foi combinado, evitando discussões sobre reajuste, reparos, encargos ou data de saída.
• Vale como título executivo extrajudicial: assinado pelas partes e por duas testemunhas, permite a cobrança judicial direta da dívida, sem precisar antes “provar” que ela existe (art. 784, III, do Código de Processo Civil).
• Agiliza o despejo: cláusulas claras sobre inadimplência e garantia tornam a ação de despejo mais rápida e previsível.
• Protege o locatário: fixa o valor, o índice de reajuste e as responsabilidades, impedindo cobranças indevidas.

4 Garantias do aluguel

A garantia serve para assegurar ao locador o recebimento em caso de inadimplência. A Lei do Inquilinato (art. 37) admite quatro modalidades, e uma regra de ouro: só é permitida uma garantia por contrato. Exigir mais de uma é até contravenção penal (art. 43).

Na prática, o mercado também usa o título de capitalização como forma de garantia. E é perfeitamente possível alugar sem garantia — nesse caso, o locador ganha o direito à desocupação liminar em caso de falta de pagamento.

5 Tipos de reajuste

O aluguel pode ser reajustado no máximo uma vez por ano (periodicidade mínima de 12 meses), pelo índice escolhido no contrato. Os mais usados:

6 Encargos: quem paga o quê

Além do aluguel, existem despesas do imóvel. A lei separa o que cabe a cada parte:

No CriarContrato, você escolhe no formulário quem paga condomínio, IPTU e água — e pode até informar o valor, que entra na cláusula de despesas do seu contrato.

7 Prazo e denúncia vazia

As partes escolhem livremente o prazo, mas ele muda um direito importante do locador: a denúncia vazia — poder retomar o imóvel ao fim do contrato sem precisar justificar.

Contrato de 30 meses ou mais

Terminado o prazo, o locador pode retomar o imóvel por denúncia vazia, concedendo 30 dias para a desocupação (art. 46). Por isso o prazo de 30 meses é o mais usado no mercado.

Contrato com menos de 30 meses

Ao fim do prazo, se o locatário continuar no imóvel, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado. A retomada só é possível nas hipóteses do art. 47 (a chamada denúncia cheia) — como uso próprio, ou após 5 anos de contrato. Há denúncia vazia apenas depois de 30 meses de prorrogação contínua.

8 Rescisão e multas

O locatário pode devolver o imóvel antes do fim do prazo, mas nesse caso paga uma multa por rescisão antecipada. A regra central está no art. 4º:

• A multa é livremente combinada (o mercado costuma usar 3 aluguéis), mas deve ser cobrada de forma proporcional ao tempo que faltava para acabar o contrato — quanto mais perto do fim, menor a multa.
• Há dispensa da multa se a saída ocorrer por transferência de trabalho para outra localidade, desde que o locatário avise por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Também é comum uma multa por infração contratual (por descumprir qualquer cláusula), normalmente equivalente a três aluguéis, aplicada conforme a gravidade. Já o atraso no pagamento gera multa moratória (até 10%, conforme o Decreto 22.626/33) e juros de 1% ao mês.

9 Ações de despejo

Quando o locatário não sai voluntariamente ou descumpre o contrato, o caminho é a ação de despejo. As principais hipóteses (art. 9º e seguintes):

• Falta de pagamento de aluguel e encargos (a mais comum) — art. 62.
• Infração legal ou contratual (ex.: uso indevido, sublocação não autorizada).
• Mútuo acordo ou necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
• Denúncia vazia, ao fim do prazo, nos contratos que a admitem.

No despejo por falta de pagamento, o locatário pode, em regra, “purgar a mora” — quitar o débito no prazo legal para evitar a saída. Em algumas situações, como locação sem garantia, a lei permite a desocupação liminar em 15 dias, mediante caução (art. 59, §1º).

10 Vistoria de entrada e saída

A vistoria é o registro detalhado do estado do imóvel. Ela é feita na entrada (quando o locatário recebe as chaves) e na saída (na devolução), e é a principal prova para resolver quem paga por eventuais danos.

• Vistoria de entrada: descreve o estado de paredes, pisos, pintura, louças, instalações elétricas e hidráulicas, além de móveis, se houver. Fotos e vídeos datados reforçam o registro.
• Vistoria de saída: compara o imóvel com a vistoria inicial. O locatário deve devolver o imóvel como o recebeu, salvo o desgaste natural do uso normal (art. 23, III).

Um bom termo de vistoria, anexo ao contrato e assinado pelas partes, evita a disputa mais comum ao fim da locação: “o imóvel já estava assim” contra “você que danificou”.

11 Perguntas frequentes